O engenheiro civil, Rogino Soares, especialista em regularização de imóveis através da REURB e proprietário da Goyaz Engenharia, juntamente com Deborah Pina, advogada especialista em direito público, elaboraram abaixo um texto explicativo sobre a necessidade da Regularização Fundiária Urbana – Reurb ser feita em Pirenópolis e qual a relação com o Plano Diretor.
Descomplicando a fala, Regularização Fundiária Urbana, ou Reurb, nada mais é do que o procedimento legal criado para formalizar estruturas irregulares de habitação, terrenos, empreendimentos e outras formas existentes na prática, de uso e ocupação do solo urbano, os chamados núcleos urbanos informais.
A Reurb cria regras e procedimentos para que terrenos, assentamentos, ocupações irregulares, em áreas com características urbanas, possam se oficializar nos termos das leis aplicáveis, e se tornar áreas regulares com título de propriedades, as desejadas escrituras.
Por exemplo, o proprietário de uma área irregular como ocorre nas regiões da Mata Velha, Barbosa, Raizama, entre outras, poderão utilizar a Reurb e, após regularizado seu terreno, poderá vendê-los, doá-los lavrando as devidas escrituras.
É importante reforçar que núcleos urbanos informais podem ser não apenas conjuntos de habitação surgidos espontaneamente nos perímetros urbanos, mas também condomínios, loteamentos, “chacreamentos” e outros, que tenham sido irregularmente executados ou não tenham sido finalizados adequadamente.
Plano Diretor não tem nenhuma relação ou dependência com Reurb. Conforme os artigos 39º e 40º do Estatuto da Cidade, o plano diretor é “o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana”. É ele quem deve promover o diálogo entre os aspectos físicos/territoriais e os objetivos sociais, econômicos e ambientais que temos para a cidade. O plano deve ter como objetivo distribuir os riscos e benefícios da urbanização, induzindo um desenvolvimento mais inclusivo e sustentável.
Uma pergunta muito frequente é: há necessidade da revisão do Plano Diretor para a utilização da REURB? NÃO! NÃO! E, NÃO! Não é necessário a revisão do Plano Diretor, porque a Reurb é instrumento estabelecido pela Lei Federal n.º 13.465 de 2017, imediatamente aplicável com todo o passo a passo desenhado na lei.
Realidade pirenopolina, e dos demais municípios do país, é a urbanização irregular de áreas rurais. É comum a utilização da denominada escritura compartilhada, onde os proprietários de uma área comum de no mínimo 20 mil metros quadrados (módulo rural) a dividem “internamente” em verdadeiros loteamento/condomínios, com a falsa impressão que essas áreas são regulares, por possuir uma escritura!
Em verdade, não é possível a transmissão dessas áreas de forma autônoma, sendo elas consideradas verdadeiras áreas irregulares sujeita as punições legais por parcelamento irregular do solo e demais implicações da legislação ambiental. Em Pirenópolis, inclusive, há vedação de escrituração dessas áreas por determinação judicial a pedido do Ministério Público.
É importante que fique claro que a REURB se aplica apenas na regularização de imóveis existentes, não podendo ser aplicada para novos parcelamentos do solo, regidos pelas leis municipais, em caso de inexistência de legislação municipal é aplicado as leis federais.
A elaboração do projeto da REURB pode ser feita pela administração local ou por particulares, e exige uma equipe técnica multidisciplinar (engenheiros, arquitetos, agrimensores e advogados), que elaboram o projeto baseado nas desconformidades existentes nos aglomerados de imóveis, chamados pela legislação de núcleos urbanos irregulares. O processo administrativo da REURB é aprovado pelo poder executivo, após essa aprovação é levado ao registro de imóveis. O procedimento é inteiramente administrativo, sem a necessidade de tramitar na esfera judicial.
Na prática, a elaboração do projeto da REURB pode levar entre 2 meses a 1 ano, dependendo da titularidade real dos imóveis. Já a aprovação do poder público municipal (departamentos jurídico, engenharia e em alguns casos do meio ambiente), podendo chegar entre 3 meses a um ano. E finalmente, o projeto é levado ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, podendo levar até 180 dias. Pela experiência prática, o processo de Reurb pode levar entre 11 meses a dois anos e meio.
A Goyaz Engenharia é especializada em executar projetos técnicos de REURB, possuindo o acervo de 1000 imóveis regularizados nesse procedimento no Estado de Goiás.
Rogino Soares, Engenheiro Civil, Especialista em regularização de imóveis através da REURB, proprietário da Goyaz Engenharia.
Deborah Pina, advogada especialista em direito público.
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